十五五规划对房地产的定位调整，早已释放出明确的政策信号——当“民生保障”取代“经济引擎”成为行业关键词，意味着有关部门已摒弃用“猛药”维系行业虚假繁荣的思路。房地产行业的“病灶”在于长期脱离居住本质的投资炒作，以及供需结构与人口、产业变化的脱节，而十五五规划给出的“药方”，正围绕人口流动规律与制度底层革新两大核心展开，勾勒出行业未来的发展路径。
在影响房地产的诸多变量中，人口因素始终是最根本的逻辑起点。过去二十年，中国房地产的高速增长，本质上是“人口总量增长+快速城镇化”双重红利的产物：全国总人口从2000年的12.67亿增至2020年的14.12亿，城镇化率从36.22%飙升至63.89%，海量新增人口与进城人群催生了巨量住房需求，推动房地产实现“多点开花”式发展。但如今这两大红利均已进入衰减期，2024年全国总人口较上年略有下降，城镇化率提升至66.16%，增速较十年前下降近一半，房地产“普涨时代”的基础已不复存在。
正是基于这一现实，十五五规划将人口变量的核心从“总量增长”转向“结构流动”，尤其是高端人才的流向成为判断区域房地产价值的关键锚点。这一逻辑在日本的发展历程中已得到验证。1990年日本房地产泡沫破裂后，人口总量增速长期低于0.4%，城镇化率进入瓶颈期，1990至2000年仅提升1.31个百分点，与当前我国的人口与城镇化趋势高度相似。但此后日本出现了显著的人口向核心都市圈聚集的现象，日本总务省数据显示，自1995年起，东京都市圈人口流入量在排除次贷危机、疫情等特殊因素后持续增长，2024年东京、名古屋、大阪三大都市圈超额迁入人口达11.97万人，较上年增加1.2万人，其中20-24岁的优质劳动力成为东京人口流入的主力群体。
人口的聚集直接支撑了核心区域的房地产价值。日本国土交通省2024年土地价格调查显示，东京、大阪、名古屋三大都市圈土地价格连续三年上涨且涨幅扩大，而农村地区土地价格虽有回升但结构分化明显。东京房价在泡沫破裂后经历长期调整，如今核心区域房价已稳步回升，部分优质地段甚至超过历史高点，这种“核心坚挺、外围疲软”的格局，正是人口流动主导房地产价值的典型体现。
借鉴日本经验，十五五规划明确提出建立“人、地、钱”要素联动机制，本质上就是要让房地产资源跟随人口流动进行优化配置。住建部相关政策解读中特别强调，要“根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应，引导金融资源精准对接”，这意味着未来人口流入量大的核心城市将获得更多土地与金融支持，而人口流出的中小城市则需控制住房供给，房地产市场的区域分化将成为常态。
但我国核心区域要复制日本都市圈的发展路径，仍面临两大现实阻力。首先是产业支撑能力的差异，日本在房地产调整期恰好成为全球产业转移的受益者，大量跨国企业将总部或研发中心设在东京等核心都市圈，形成了“产业集聚-人才流入-房地产增值”的良性循环。而我国当前正处于“双向产业转移”的压力之下：低端产业向东南亚、墨西哥等成本更低的地区转移，高端产业则向美国、欧洲等发达经济体回流，这种“双消耗”模式对产业基础形成考验，也间接影响核心城市的人才吸引力。
正因如此，各地都在全力争夺高科技产业资源，试图以产业优势筑牢人口流入的根基。杭州便是典型案例，尽管当地部分科技企业的核心竞争力仍待提升，但通过大力扶持“数字经济六小龙”等新兴产业，成功吸引了大量年轻人才流入，而人才聚集直接带动了土地市场的活跃——2025年上半年杭州卖地收入达1160亿元，登顶全国第一，形成了“产业引才-人口增容-土地增值”的区域发展闭环，为核心城市破解产业困境提供了参考样本。
第二个阻力来自“央地利益协调”的深层矛盾。从国家层面看，“房随人走”的资源配置逻辑符合整体利益，但在地方财政格局下，人口流出地区往往不愿将宝贵的土地指标让渡给人口流入地区——土地出让收入仍是地方财政的重要来源，放弃土地指标意味着财政收入的直接损失。这种局部利益与整体利益的冲突，使得“人地挂钩”机制的落地需要更长时间的协调与制度完善，短期内可能出现核心城市住房供给不足、中小城市供给过剩的结构性矛盾。
如果说人口流动规律的把握是十五五规划对房地产的“方向校准”，那么房地产基础制度的改革则是“根基修复”，其中最受关注的便是预售制向现房销售制的转型。十五五规划明确提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，这一表述被普遍解读为对长期争议的预售制动手的信号。2025年10月31日，住建部部长倪虹进一步明确“推进现房销售制，实现所见即所得”，标志着这项关乎亿万人利益的制度改革已进入实质性推进阶段。
预售制的弊端在房地产调整期暴露无遗。这种制度下，开发商可凭借少量自有资金撬动项目开发，通过预售提前回笼资金覆盖土地款、工程款等成本，本质上是“用购房者的钱建房”，甚至部分企业通过“高杠杆、高周转”玩起“空手套白狼”的游戏。一旦市场下行或企业资金链断裂，项目烂尾便成为常态，而购房者则陷入“房财两空”的绝境——不仅拿不到心仪的房子，还要继续偿还银行按揭贷款，这种权责失衡的制度设计，严重打击了居民对房地产市场的信心。近年来多地出现的烂尾楼维权事件，更凸显了改革预售制的紧迫性与必要性。
现房销售制的推行，正是对这种制度缺陷的根本性纠正。对购房者而言，“所见即所得”意味着可以直观考察房屋质量、小区配套等实际情况，避免了预售阶段的信息不对称风险，从根本上保障了购房权益；对行业而言，现房销售将倒逼开发商回归“精工细作”的本质，摒弃依赖预售回款的粗放发展模式，推动行业向高质量发展转型。事实上，现房销售的试点已在地方展开，河南省信阳市2025年便出台政策，明确在中心城区新出让地块推行现房销售，为全国性改革积累经验。
但改革的推进注定不会一帆风顺，核心障碍在于现房销售对房企与地方政府形成的双重压力。对房企而言，尤其是资金实力薄弱的中小民营房企，现房销售意味着资金周转模式的彻底改变：以往预售回款可快速覆盖成本并投入下一个项目，而现房模式下，开发商需依靠自有资金或外部融资完成项目建设，资金占用周期大幅延长，对资金链的要求呈几何级提升。据测算，现房销售模式下房企的资金周转效率将下降30%以上，部分高负债房企可能面临资金链断裂的风险。
对地方政府而言，现房销售可能导致土地市场短期遇冷。在预售制下，房企拿地积极性较高，土地出让节奏快、收入稳定；而现房销售模式下，房企拿地将更加谨慎，土地出让周期可能延长，短期内可能影响地方财政收入。这种“短期阵痛”与“长期利好”的权衡，使得地方政府在推进改革时难免存在顾虑，也导致现房销售制目前只能以试点形式逐步推开，难以实现全国性普及。
尽管面临诸多挑战，但十五五规划勾勒的房地产发展路径已清晰可见：以人口流动为导向的区域资源优化，与以现房销售为核心的制度革新，将共同推动房地产行业完成从“金融属性”向“居住属性”的回归。这种回归不是行业的衰退，而是结构性的重塑——核心城市凭借产业与人口优势，房地产市场将保持稳定；中小城市则需摆脱对土地财政的依赖，聚焦存量住房的优化；房企将迎来“强者恒强”的洗牌，具备资金实力与产品竞争力的企业将脱颖而出。
对普通购房者而言，这场变革意味着购房环境的日趋理性：房价大起大落的风险降低，房屋质量与权益保障增强，购房决策将更加基于实际居住需求而非投资投机。而对整个经济而言，房地产行业的平稳转型将减少系统性风险，为科技创新、实体经济等新增长引擎腾出更多资源，推动中国经济实现高质量发展。
十五五规划下的房地产变革，本质上是一场“回归本源”的革命——让房子回归居住功能，让行业回归民生属性。这场革命或许伴随短期的调整阵痛，但长远来看，唯有如此，房地产才能真正成为经济稳定的“压舱石”与民生保障的“避风港”，在新的发展阶段实现与社会经济的良性共生。
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