在十五五规划将房地产锚定 “民生保障” 的大背景下，行业正经历前所未有的结构性调整：房企资金链承压、现房销售推进受阻、保障房制度落地面临现实掣肘，就连曾被视为 “保值神器” 的豪宅市场也陷入遇冷困境。这场围绕 “民生” 与 “利益” 的博弈，不仅重塑着房地产行业的发展逻辑，更考验着政策落地与市场需求的平衡能力。
一、房企生存危机：从巨头巨亏到行业资金困局
当前房地产行业的资金压力已渗透至头部企业，即便如万科这般的行业标杆，也难逃亏损泥潭。2025 年第三季度，万科规模净利润录得 – 160.7 亿元，同比大幅下滑 98.61%，单季度亏损额度已然超过上半年整体亏损。若非申铁等主体持续注资纾困，其面临的资金链断裂风险不堪设想。这一现象并非个例，而是行业普遍困境的缩影 —— 多数房企已丧失此前高周转模式下的资金造血能力，资金周转压力成为悬在头顶的 “达摩克利斯之剑”。
房企的资金困境，与房价下跌风险形成恶性循环。在传统预售模式中，开发商可依托市场热度锁定定价与利润，房价涨跌的风险最终由购房者承担；但现房销售模式下，从拿地到建成需耗时数年，周期内房价波动充满不确定性。一旦区域房价跌破建设成本，开发商将陷入 “卖一套亏一套” 的绝境。这种风险传导机制的转变，让原本就资金紧张的房企更添顾虑，尤其是中小房企，面对现房销售的资金占用压力，几乎无招架之力。
二、现房销售的连锁反应：房企退缩与地方财政承压
现房销售制度的推进，不仅让房企望而却步，也间接冲击着地方政府的财政体系。对房企而言，现房销售意味着需依靠自有资金或外部融资完成项目建设，资金周转效率大幅下降 —— 此前通过预售回款覆盖土地款、工程款的模式难以为继，资金链的紧绷程度进一步加剧。在此背景下，房企拿地意愿显著减弱，开发进度被迫放缓，直接导致地方政府的土地出让收入缩水。
土地出让金作为地方财政的重要支柱，其收入下滑对地方经济的影响不言而喻。当现房销售削弱房企拿地积极性，地方政府既需应对财政收入减少的现实，又要平衡民生保障与经济稳定的需求，陷入 “推进现房销售则财政承压，维持预售模式则民生风险高” 的两难境地。这种矛盾也使得现房销售制度目前仅能在局部区域试点，难以快速全国推广。
三、保障房的民生理想与现实阻力：从新加坡镜鉴到中国困境
十五五规划中 “优化保障性住房供给”“实施房屋品质提升工程” 等表述，勾勒出房地产服务民生的方向。保障性住房本应成为缓解年轻工薪阶层居住压力、缓和社会矛盾的重要抓手 —— 既能降低居住成本，又能释放消费潜力。但在实际推进中，政策背后还隐藏着对 “自身利益” 的考量：为节约建筑成本、支撑房价，有关部门及国企更倾向于从经营困难的房企手中收购存量房，转化为保障房。
2025 年 5 月，杭州地方国企安居集团从万科收购 75 套住房用于保障房建设的案例，便是这一逻辑的体现。万科彼时深陷资金困境，急需回笼资金，收购价格自然处于低位，既降低了国企的收储成本，又为房企缓解了流动性压力。更深层的考量在于，有关部门已意识到未来房地产需求将持续减弱，一次性土地出让收入难以为继，因此转向租金这类长期现金流 —— 通过国企运营保障房获取租金，可弥补财政收入缺口，形成 “存量收购 – 租金收益 – 财政补贴” 的闭环。
然而，我国保障房制度难以复制新加坡的成功模式，核心症结在于与地方财政利益的冲突。新加坡约 80% 人口居住在政府提供的保障房（组屋）中，其关键支撑在于低土地财政依赖度 —— 政府无需因土地出让收入而妥协保障房的地段与品质，部分高级别组屋甚至位于市中心，交通便利、配套完善。但我国地方政府对土地财政依赖度高，保障房所在地段的土地出让收入远低于商品房，直接打击了地方推进保障房的积极性。
更现实的问题在于资金来源：我国保障房建设虽有中央拨款与央行货币工具支持，但最终仍需消耗地方财政。为平衡财政压力，地方政府往往将偏远、配套不足的低价值地块用于保障房建设，导致居民入住后面临通勤时间长、教育医疗资源匮乏等问题，不仅难以提升居住幸福感，反而可能加剧社会隔阂。即便国务院在 2023 年明确保障房建设 “以需定建”，但在财政利益与民生需求的权衡中，地方政府仍倾向于控制保障房规模，避免挤压商品房市场与土地出让收入，这使得保障房覆盖率难以达到新加坡水平，仅能满足困难群体的最低居住需求。
四、“好房子” 标准的双重逻辑：刺激内需与存量房冲击
除保障房外，十五五规划提出的 “提升房屋品质”“优化物业服务”“建立房屋全生命周期安全管理制度”，同样承载着民生与利益的双重诉求。从民生层面看，“安全、舒适、绿色、智慧” 的好房子标准，能直接改善居民居住体验；从经济层面看，这一标准可带动上下游产业需求 —— 高品质建材、环保材料、智能硬件（传感器、摄像头）及智能家电等领域将迎来增量，在了你需波动的背景下为内需增长提供支撑。
但这一政策的深层逻辑，更指向 “激活新房市场” 的目标。随着 “好房子” 标准落地，新房在质量、居住体验、配套硬件上将全面优于存量二手房，从而引导居民优先选择新房。对有关部门而言，只有新房销量提升，房企才能回笼资金、恢复拿地能力，进而推动土地出让收入回升；而存量二手房交易仅涉及产权转移，对土地财政无直接贡献。因此，未来大概率会持续出台商品房新标准，进一步拉开新房与二手房的品质差距。
这种导向的代价是二手房价面临更大下跌压力。一方面，老龄化加剧使无电梯老式住宅需求萎缩，少子化与就业内卷削弱了二手学区房的价值；另一方面，新房品质优势扩大，将让 “老破小” 与普通二手房的劣势更突出，价格可能出现惨烈下跌。更棘手的是，二手房下跌会对新房产生联动拖累 —— 房价下行预期会削弱居民购房信心，且老百姓可能产生 “被割韭菜” 的抵触情绪：刚买的新房，几年后就因新标准出台沦为 “品质落后” 的二手房，面临快速贬值风险。在居民购买力本就疲软的当下，这种情绪将进一步抑制新房购买意愿，与政策初衷形成背离。
五、豪宅市场的失温：供给过剩与资金链断裂
在普通住宅市场承压的同时，曾被视为 “抗跌资产” 的豪宅市场也陷入困局。2025 年 9 月，北京部分新开盘豪宅项目一个月内仅网签 4 套，销量惨淡；二手豪宅市场同样遇冷，杭州某此前单价超 10 万元 / 平方米的豪宅项目，当前二手价跌破 8 万元 / 平方米，法拍价甚至低至 7.3 万元 / 平方米，“日光盘” 现象彻底消失。
豪宅市场的失温，源于供需两端的双重挤压。供给端，此前豪宅市场的火热吸引了大量资金雄厚的国有房企涌入，导致供给量大幅增加 —— 毕竟总价高、利润空间大的豪宅曾是房企的 “钱袋子”，这种跟风布局最终引发供给过剩。需求端，经济环境恶化使高收入群体资金链承压，即便 “富人” 也面临流动性紧张问题，此前抢购千万豪宅需摇号（中签率不足 20%）的盛况，因购买力萎缩而难以为继。“覆巢之下，焉有完卵”，当整体经济面临压力，豪宅市场的 “保值神话” 也随之破灭。
结语：民生导向下的行业重构与平衡
十五五规划为房地产划定的 “民生” 赛道，本应是行业回归本质的契机，但在现实利益的博弈中，却面临房企生存、地方财政、市场需求等多重挑战。从现房销售的推进受阻，到保障房制度的落地困境，再到豪宅市场的失温，每一个环节都折射出行业转型的阵痛。未来，如何在保障民生与维护行业稳定间找到平衡点 —— 既让住房回归居住属性，又缓解房企与地方财政的压力，将是房地产政策持续探索的核心命题。而这场转型的最终方向，必然是摆脱对土地财政的依赖，建立起 “民生优先、市场理性” 的长效机制，这不仅是房地产行业的出路，更是中国经济高质量发展的必然要求。
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